2014，楼市拐点？

老徐

“国五条”出台刚满一周年，国内多个城市传出房价大跳水的消息。而网上疯传多家银行暂停房地产贷款的消息，24日直接引发地产股暴挫5%。专家剖析，虽然从目前来看，降价事件仅为个别现象，但对购房者预期会有明显影响。而近期部分城市楼市降价的根本原因，是整个市场层面受到银行信贷紧缩、银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业面临资金短缺危机。降价潮是否会蔓延，目前尚难断言，但地产大佬纷纷发出预警，地产股24日受惊大跌等迹象，已经显示，楼市正传来冰山碎裂的咔嚓声。

房地产“黄金年代”或将终结

从杭州楼盘降价，到北京二手房价格20个月来首次环比下跌，到银行收紧融资，再到王石等大佬的集体看淡，刚刚过去的几天，舆论场上充斥着关于楼市“变天”的激辩。楼市是否真的进入“降价节奏”？

国家统计局24日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别比去年12月份减少了3个和16个；环比下降的城市分别比去年12月份增加了4个和8个。与去年1月相比，同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多。

近日，杭州多个楼盘打出降价口号，最高跌幅甚至达6000元/平方米。库存过高，未来入市楼盘供应量过大，成为其价格大跌的主因。据媒体统计，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深。而另一方面，杭州去年出让的巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些因素叠加在一起，给市场传达的信号就是：供应巨大，而需求有限。

从全国范围来看，三四线城市楼市似乎也正备受煎熬。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。业内基本形成的一个共识是：三四线楼市隐忧重重。

房地产业内人士表示：“2014年房价出现调整的可能性越来越大，尤其是三、四线城市，很可能会陷入整体低迷。”中原地产市场研究总监张大伟认为，最近市场传出的杭州、常州、天津等二线城市项目价格出现调整，都预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，库存严重的城市有可能在最近再次出现降价。

当然，调整的加速也是分化的开始。相对来说，一二线城市的日子还要好过一些。国家统计局数据显示，1月份，北京、上海、广州等特大一线城市的新房价格仍在上升，同比仍是两位数，其中广州以18.6%的同比涨幅领衔全国。究其原因，业内表示还是供给不足。

银行限贷，楼市降温另一推手

“其实按照惯例，在往年一季度的时候，银行房贷政策都会相对宽松，但是今年开年却开始收紧房贷，让人颇感意外。似乎一夜之间，中国房地产从‘捧杀’变成了‘棒杀’。”招商地产内部人士表示。

春节过后，商业银行在房地产贷款方面达成了前所未有的共识——收紧房贷，而这或许造成楼市下跌的多米诺骨牌效应。

近日，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，业内人士称开发贷的确已收紧。据悉，除兴业银行外，其他银行均未出台明文调整房地产贷款政策，但来自业务部门的反馈显示，住房按揭贷款也显现谨慎与逐步收紧的迹象。

此番消息一出，引发市场对于房地产融资的多种猜想。业内人士表示，今年1月份多家银行开发贷的额度显现紧张，因销售进度不佳，融资压力上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。一般的开发商很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。

多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则逐步被“排挤”，需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。

很显然，一边是杭州等城市的降价，一边是银行收紧融资的担忧，2014年房地产行业出现拐点的形势似乎日益清晰。相信分化的格局将愈发明朗，部分地区房地产市场面临深度调整的可能性也越来越大。

业内预计，短期看，一线城市依旧有较强的刚需支撑；二线城市开始遭遇一线城市压迫，量升价跌现象明显；三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力剧增的情况。而面对房企和资金的批量回归，信贷政策的进一步明朗，一线城市内部也会出现多极分化的调整。

当下，房地产行业及其上下游关联的众多行业，仍是中国经济强有力的支撑，同时新型城镇化建设战略仍在稳步推进，针对部分地区楼市出现调整性的变化，而对中国楼市是否出现拐点断下结论还为时尚早。但是考量中国房地产市场已经历十年高速发展，当前房价居高不下，投机之风盛行，单一土地财政对于宏观经济的不利影响，2014年开始显露的细微市场发展变化，值得引起社会各界的高度重视。

楼市是否走到崩盘边缘？

一面是中小城市房价回落，销售乏力的现实；一面是一线城市热度不减，需求空前的现状……关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证，展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实。

但市场分化并不等于楼市崩盘，一个必须明确的概念是，所谓房地产市场的崩盘，并非简单的等同于房价的大幅下跌，崩盘引发的是一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃，资金链的断裂，资产的大幅缩水，金融系统大量呆坏账的出现等等。从这个角度上讲，用“崩盘前夕”来形容目前的中国楼市的确有些言过其实。

不过，对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。在经过10年高速发展与膨胀之后，中国的房地产行业已经积累了相当程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，房地产市场的泡沫化程度更是十分的明显；而出于土地财政和保持经济增速的需要，更是让很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增加的速度。

没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天，随着鄂尔多斯、温州等城市房价的大幅回落，房地产去泡沫化已经如多米诺骨牌一样开始在多个城市引发连锁反应。尽管目前来看，中国楼市去泡沫的过程仍仅限于一定区域，并显得温和可控，但让人担忧的是，仍有很多城市对已经发生的事情置若罔闻，还在重复地走着卖地、盖楼、建新城的老路。

大量资金仍在持续地向地产行业集中，开发企业被2013年优异的销售业绩点燃的开发热情，高额的地方政府债务负担使得卖地显得更加重要，而对于普通人——购房似乎仍是投资的最好渠道……现在，这一系列看上去利好房地产行业的因素，在未来的某一天却极有可能成为房地产崩盘的“制造者”。

多个房产大佬在年初的谨慎表态，与其说是对行业前景的看空，不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视。尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地，但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口。